Monceau investissement

IFI, droits de succession, vente : les contribuables déterminent la valeur à déclarer sous réserve du contrôle de l’administration. Et certaines opérations attirent immanquablement l’attention de l’administration fiscale.

L’enjeu de la résidence principale

En cas de vente de sa résidence principale, le contribuable est exonéré d’imposition sur la plus-value immobilière qu’il réalise. L’article 150 U du Code général des impôts (CGI) prévoit en effet que toute plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale est exonérée. Si vous possédez plusieurs biens, cette exonération peut être retoquée par l’administration fiscale. La notion de résidence principale c’est-à-dire le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année est une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

Bail, assurance habitation, consommation, d’eau, de gaz, d’électricité, le fisc n’hésitera pas à aller dans les moindres détails pour vérifier la réalité de votre installation dans le bien que vous avez cédé. Prudence également si vous déménagez de votre résidence principale avant de la céder. N’attendez pas trop pour la mettre en vente et surtout n’y installez pas un tiers que ce soit à titre onéreux ou gratuit. La qualification de résidence fiscale peut dans ce cas être refusée à votre bien.

Vigilance sur la valeur

Attention à ne pas vendre votre bien à un prix minoré, parce que vous souhaitez avantager un proche par exemple. La vente du bien doit être réalisée sa valeur vénale c’est-à-dire sa valeur de marché au jour de la cession. Une vente à un prix inférieur constitue pour l’administration fiscale un acte anormal de gestion. Et elle peut considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée qu’elle va taxer comme telle. A contrario une vente à prix de marché ne garantit pas le contribuable contre tout risque fiscal si celle suit une transmission à titre gratuit (succession et donation).

En effet, l’administration fiscale peut être tentée de comparer la valeur du bien déclarée pour les droits d’enregistrement et le prix de vente. Un différentiel trop important peut l’inciter à rehausser la base taxable du bien et demander un complément d’imposition sur les droits d’enregistrement acquittés, avec des intérêts de retard, et le cas échéant des pénalités. Cette nouvelle valeur peut également faire basculer rétroactivement le cédant mais également ceux qui lui ont transmis le bien dans le camp des redevables de l’impôt sur la fortune immobilière. Dans ce cas, le contribuable fiscal devra s’acquitter des droits éludés ainsi que des intérêts de retard sur ces sommes et le cas échéant des pénalités.