Monceau investissement

La performance énergétique devient un élément de valorisation stratégique pour les logements. Le calendrier progressif d’interdiction à la location pour les passoires thermiques mis en place par le législateur y contribue fortement.

D’après la dernière note de conjoncture immobilière des notaires de France établie en octobre 2022, les Français sont de plus en plus attentifs à la valeur verte des biens et la qualité du diagnostic de performance énergétique (DPE) proposé. Ces éléments ont une influence croissante dans les négociations, particulièrement sur le marché des maisons ou dans le locatif.

Le couperet du DPE

Le DPE est obligatoire pour les ventes depuis novembre 2006 et les locations de logements depuis juillet 2007. Il permet de faire le point sur la performance énergétique d’un bien immobilier grâce à un classement énergétique allant de A (meilleure performance énergétique) à G (plus mauvaise performance énergétique).

La réforme du DPE, entrée en vigueur à l’été 2002, a eu pour objet de le rendre plus lisible et plus fiable. L’étiquette finale attribuée constitue désormais la synthèse de deux informations la consommation énergétique et la quantité d’émission de gaz à effet de serre émise par le logement. Cette étiquette est fonction de la plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre (système des doubles seuils). Seul écueil, cette réforme est susceptible de provoquer des changements de classes énergétiques pour un certain nombre de biens.

De nouvelles règles pour les biens énergivores

Les biens les plus énergivores, qualifiés de passoires thermiques, correspondent aux classes F et G du DPE. D’après les chiffres du ministère de la Transition écologique de 2020, ces biens représentent  environ 17% des logements du parc immobilier français. Ces passoires thermiques sont inégalement réparties sur le territoire.

Afin d’inciter leurs propriétaires à les rénover, un certain nombre de mesures ont été prises pour limiter les possibilités de les louer en l’état. Depuis le 1^er juillet 2021, dans les zones tendues et en cas de relocation, l’augmentation du loyer est plafonnée pour les biens classés F et G. Au 1^er janvier 2023, la performance énergétique sera prise en compte afin d’apprécier le caractère décent du logement. En conséquence, les biens dont la consommation dépasse 450 kWh/m2/ an ne pourront plus être loués. Environ 90.000 logements sont concernés En 2028, l’ensemble des passoires énergétiques, ces biens classés F et G, soit près de 5 millions de biens, ne pourront plus être proposés à la location.

La notion de valeur verte

Pour un bien immobilier donné, la notion de valeur verte correspond à la variation de valeur générée par une la performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier. À quelques exceptions notables, la valeur verte n’était jusqu’ici que peu prise en compte dans le cadre de la valorisation d’un bien immobilier. Les changements de réglementation évoqués plus haut modifient la donne.

D’après l’étude des transactions réalisées en 2021, les notaires de France constatent une plus-value de 8%  pour les biens notés A et B et une moins-value de 6% sur les passoires thermiques. Ce phénomène est toutefois moins sensible dans les zones particulièrement tendues.