Monceau investissement

Pour retrouver de la rentabilité, le futur propriétaire peut explorer d’autres modes de locations que la location classique : location meublée, location de courte durée, etc…

Location meublée : des loyers plus élevés

Avec la location meublée, le propriétaire s’assure de loyers plus élevés qu’une location nue, en moyenne de 20 à 30 %, ce qui augmente la rentabilité de l’investissement locatif. Du point de vue fiscal, les loyers perçus par le propriétaire sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers comme c’est le cas pour les loyers issus d’un bail classique. C’est un régime considéré comme plus avantageux, avec à la clé un abattement de 50% en cas de régime micro-BIC et la possibilité d’amortir le bien en cas d’option pour le régime réel.

En revanche, le risque de vacances locative est généralement plus important car la location meublée engendre davantage de rotation de locataires qu’une location nue. Les frais d’entretien peuvent également être plus importants puisque le propriétaire doit régulièrement renouveler literie et linge, réparer ou changer l’électroménager défectueux.

Choisir la location saisonnière pour sa flexibilité

Autre solution : louer son bien en location saisonnière, régime que la loi Hoguet de 1970 définit comme « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ». En 2006, le code du tourisme a complété cette définition avec la notion de meublé de tourisme, offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.

Comme pour la location meublée, le propriétaire a un investissement plus important à réaliser que pour un bien immobilier en location classique (meubles, literie, linge à renouveler, service de ménage, etc…). S’y ajoutent des frais d’entretien et de ménage ou de conciergerie dont le coût ne doit pas être sous estimé.

Le bailleur jouit d’une grande flexibilité. Il a la possibilité de reprendre à son usage personnel son bien quand il le souhaite et il échappe à toute réglementation relative à la régulation des loyers. Cette absence de régulation permet à la location saisonnière d’offrir des rendements locatifs largement supérieurs à ceux que pourrait lui offrir une location de longue durée classique.

Penser à la colocation

Lorsqu’elle est considérée comme une activité commerciale, la location saisonnière est de plus en plus réglementée. Certaines villes la soumettent à autorisation, parfois même à une mesure de compensation c’est-à-dire à une obligation pour le demandeur de compenser au préalable la surface d’habitation perdu par le gain d’une surface d’habitation équivalente ou supérieure dans la même zone géographique.

D’autres solutions innovantes méritent l’attention du futur investisseur comme, par exemple, les colocations de standing : des biens de qualité loués à de jeunes actifs CSP+. Dans ses colocations haut de gammes qui comprennent home cinema, cuisine spacieuse, salle d’eau pour chaque chambre, les loyers demandés peuvent être élevés, tout en bénéficiant de la fiscalité avantageuse propre à la location meublée. En outre, la multiplicité des locataires et les mécanismes de solidarité qui les unissent garantissent le bailleur contre le risque de vacance locative.