Monceau investissement

L’encadrement des loyers s’applique de nouveau à Paris. Il concerne  les baux signés à partir du 1^erjuillet. Le point sur cette mesure.

Depuis le 1^er juillet 2019, l’encadrement des loyers est à nouveau en vigueur dans la capitale. Cette mesure correspond à un souhait de la ville qui lors du Conseil de Paris de décembre 2018 a demandé à l’Etat de pouvoir à nouveau appliquer un dispositif d’encadrement des loyers, comme le lui permet la récente loi ELAN du 23 novembre 2018.

L’objectif est, pour la ville, de favoriser le maintien des familles et des ménages de la classe moyenne dans la capitale, favorisant ainsi une certaine mixité sociale. Les détracteurs de ce dispositif s’alarment quant à eux d’une baisse de revenus propre à décourager les investisseurs immobiliers, voire à les inciter à affecter leurs biens à des locations de courte durée. Ils plaident donc pour l’autorégulation du marché.

Enrayer la hausse continue de loyers

Un dispositif d’encadrement des loyers prévu par la Loi ALUR de mars 2014 a été opérant à Paris entre 2015 et 2017. Selon le bilan de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) cette mesure a rempli l’objectif recherché par les pouvoirs publics. Le dispositif d’encadrement des loyers a permis de stabiliser les prix, lesquels avaient connu une hausse continue de 50 % de 2005 à 2015.

Le Tribunal administratif de Paris du 28 novembre 2017 a mis fin à l’expérience au motif qu’un tel dispositif aurait du être étendu à l’ensemble des communes d’Ile-de-France.

A la suite de cette décision, les loyers parisiens ont à nouveau fortement augmenté, en moyenne de 1,4 % selon l’OLAP. A la relocation, cette augmentation atteint 2,9 %, un chiffre supérieur aux années précédentes où l’augmentation se situait entre 1 à 2,1 %, sans atteindre le sommets de la période 2009-2013 (7 à 11 % d’augmentation).

Le nouveau dispositif

Le nouveau mécanisme s’applique exclusivement aux baux conclus à partir du 1^erjuillet 2019. En pratique, le loyer d’un logement vide ou meublé, loué à titre de résidence principale, ne pourra dépasser un plafond correspondant au loyer de référence majoré, fixé annuellement par un arrêté préfectoral.

Ce loyer majoré équivaut au loyer de référence + 20 %. Le loyer de référence est fonction de la taille du bien, de son emplacement de son ancienneté et de son caractère vide ou meublé.

Le contrat de bail doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré. En cas de relocation ultérieure, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence de loyers (IRL), publié chaque année par l’Insee. Si le bien présente de conditions de confort et de localisation le justifiant, un complément de loyer peut s’appliquer au loyer de référence majoré. En cas de non respect de ces dispositions et de mise en demeure restée infructueuse, le propriétaire risque une amende de 5000 euros pour une personne physique ou 15 000 euros pour une personne morale comme une SCI. En outre, le locataire peut effectuer les démarches nécessaires auprès du juge  pour obtenir une réduction du loyer.

Les propriétaires parisiens ont annoncé leur intention d’attaquer à nouveau le dispositif devant la justice. L’UNPI craint le risque réel de destruction de l’offre locative et fait valoir une « succession de mauvais signaux pour les propriétaires bailleurs (qui) ne pourra qu’entrainer le report ou l’abandon des travaux réalisés dans les logements. Fâcheux à l’heure du défi de la transition énergétique ». Les défenseurs du dispositif actuel pourront s’appuyer sur l’arrêt du le Conseil d’Etat qui le 5 juin dernier, a déclaré légal l’ancien dispositif mis en place à Paris et à Lille entre 2015 et 2017.